法拍房那些事:法拍房是怎么拍卖流程?

  如今法拍房已成为一种热度较高的房产交易方式,相较于市场价而言,法拍房往往价格较低,因此更多的购房者将目光转移到法拍房市场。虽然法拍房物美价廉,但是往往存在很多的法律风险,很多购房者往往以为“捡到便宜”,盲目参与竞拍,最终不仅房子没有拍到,可能还面临其他的违约责任,导致得不偿失。所以事先了解清楚购买法拍房的流程,踏实做好每一步,规避好风险至关重要,那么法拍房是怎么拍卖流程?下面带大家一起看下。

  根据自己的要确定欲购买房产的城市、区域后,能够最终靠网络或实地的方式了解当地的房产交易情况和购房政策,比如交易价格、配套设施、学区划分、落户政策和有没有限购限贷政策等。如果是为了投资,还需要考察房产是否容易转让、出租和未来升值空间等。

  充分调查市场后,就可以到司法拍卖的网站上寻找合适的目标了。房源查寻网站,除了淘宝拍卖、京东拍卖等七大司法拍卖平台外,还有如房天下这样的房产信息服务平台,房天下将七大网拍平台拍卖房源进行聚合展示,更方便用户查看检索房源,同时依托房天下全面的房源信息资源库,用户能更全面地了解房源及房源小区、配套等信息,方便客户进行价值比较。对于客户选房阶段是个很不错的工具。

  初步选定目标后,一定要一字不落地阅读网站上列明的各种公告和文件:“标的物介绍”、“竞拍公告”、“竞拍须知”、“评估报告”等,里面会列明很多重要信息,比如房产和土地使用权的性质、是否装修、是否带租、是否清场、是否出证、税费由谁承担、大概金额多少等等,直接影响到房产是不是适合购买。如果某些很重要的信息未在公告中列明,比如税费,也能自己拨打税务局、房管局等部门的咨询电话详细了解。

  如果仔细阅读公告之后,认为目标房产适合购买,可根据公告的要求联系法院,报上自己的姓名去参加实地看样。实地看样当天,通常会有法院、拍卖公司和物业公司的工作人员陪同,可以向他们咨询房产被拍卖的理由和过程,了解是不是存在影响房产过户交房的其他情况、物业水电费的缴纳情况等等。

  同时,也可以实地查看目标房产的情况是否与公告信息一致,家私家电有无缺失、房产有没有明显的质量上的问题。遇到房内有人居住,或者有邻居愿意聊几句的,还能了解房子居住人的关系、是否出租、租期多久、住户何时搬离等等。总之,实地看样是一个进一步探索目标房产情况的好机会,好好把握十分有助于降低购买法拍房的风险。

  实地看样之后,大概能决定是不是参加竞拍了。如果准备参加,那么此时要做的不是直接报名,而是准备好充足的资金,或者安排好资金渠道。

  由于竞拍成功后,往往在1至2周的时间内就要支付全部剩余房款,尤其对于不能贷款的房产,准备两套以上的付款方案是非常有必要的。对于可以贷款的房产,则要提前与银行沟通贷款事宜,做好提前申请贷款的准备。

  经过上述5个准备步骤,就可以郑重进入拍卖阶段了。首先要在拍卖平台上注册账号,在指定时间(通常为竞拍开始前)报名并将保证金支付至法院指定的收款账户,以获得出价竞拍的资格。保证金一般为起拍价的10%--20%,打入法院指定账户后即被冻结,如果竞拍成功,即冲抵拍卖款;如果不成功,将在拍卖结束后退回;如果竞拍成功后又悔拍,法院将予以没收。

  每场拍卖,只要有一个人报名并交纳保证金即可开拍。已经报名的竞买人,可以在拍卖开始后直接通过平台出价竞拍。竞价通常持续24小时,最后2分钟如果有竞买人出价,将自动延时5分钟,直至无人出价为止。出价不小于起拍价即可成交,价高者得。

  竞拍是心理和财力的双重较量,提前学习一些出价小技巧,比如不要过早出价、抢整数、不触发延时等等,都是有帮助的。

  竞拍成功后,应在指定时间将剩余的竞拍款转入法院指定的收款账户。法院核实收款无误后,会通知签署并领取《拍卖成交确认书》《协助执行通知书》《执行裁定书》(简称“三书”)等文件,然后会向不动产登记部门发出解除抵押、查封的通知书,以备竞买人办理过户手续。

  已出证的目标房产,在解除抵押和查封之后,竞买人就可以带上三书和身份证、购房资格证明等文件办理过户手续。一般步骤是先到税务局核税、交税,完税后到不动产登记部门递交过户资料,顺利的话一个月左右即可拿到新的产权证。未出证的目标房产,在解除查封之后,竞买人可以和房地产开发商沟通,要求开发商根据三书直接将产权证办至竞买人名下。

  在办理产权证的同时或之后,无人居住的房屋可以直接更换锁匙;有租户居住的房屋,可以等租约到期后要求租户搬出;被人无理霸占的房屋,则能够最终靠沟通协商或报警等收房。

  法拍房”的巨大“捡漏”机会,慢慢的变多的人开始关注起了“法拍房”,相关的信息也慢慢变得多,鱼龙混杂。所以事先做好功课,了解地清清楚楚法拍房拍卖流程及相关事项,规避好风险尤为重要。

  0$虽然法拍房物美价廉,但是往往存在很多的法律风险,很多购房者往往以为“捡到便宜”,盲目参与竞拍,最终不仅房子没有拍到,可能还面临其他的违约责任,导致得不偿失。所以事先了解清楚购买法拍房的流程,踏实做好每一步,规避好风险至关重要,那么法拍房是怎么拍卖流程?下面带大家一起看下。$